Beth sy'n sbarduno'r galw am dai amlfeddiannaeth?

Mae tai amlfeddiannaeth (HMOs) wedi bod yn rhan ddadleuol o'r farchnad dai ers amser maith. Er bod cydnabyddiaeth eang bod HMOs yn ffynhonnell bwysig o lety fforddiadwy, yn enwedig i fyfyrwyr a phobl ar incwm isel, mae ceisiadau am HMOs newydd yn aml yn ysgogi pryderon ynghylch eu heffaith bosibl ar gymunedau lleol ac amwynderau mewn cymdogaethau.

Mae’r nifer cyffredinol o HMOs hysbys yng Nghymru wedi cynyddu ychydig o'i gymharu â’r hyn a welwyd ddegawd yn ôl, er bod y tueddiadau'n amrywio ar draws ardaloedd. Mae pryderon newydd wedi’u codi mewn rhai ardaloedd sy'n gysylltiedig â’r gorgrynhoad posibl o HMOs, a'r defnydd ohonynt fel llety gwasgaru ar gyfer ceiswyr lloches.

Bydd yr erthygl hon yn archwilio'r data ar HMOs yng Nghymru, y ffactorau sy'n sbarduno'r galw, a'r pwerau sydd gan awdurdodau lleol i reoleiddio sut y mae HMOs yn cael eu datblygu a'u rheoli.

Faint o HMOs sydd yng Nghymru?

Mae HMO fel arfer yn golygu eiddo sy'n cael ei feddiannu gan dri pherson neu fwy o ddwy aelwyd, fan lleiaf, sy'n rhannu cyfleusterau fel ystafell ymolchi neu gegin.

Roedd 14,954 o HMOs hysbys yng Nghymru ym mis Mawrth 2025, er bod awdurdodau lleol yn amcangyfrif y gallai'r cyfanswm fod yn 18,490. Mae nifer yr HMOs hysbys wedi cynyddu 884 (neu 6.3%) ers 2014-15, ac mae nifer yr HMOs amcangyfrifedig wedi cynyddu 323 (1.8%). Mae'r ffigurau hyn yn amrywio o flwyddyn i flwyddyn, ac nid yw'r set ddata yn dangos trosiant o fewn y stoc HMOs.

Ffigur 1: Nifer yr HMOs amcangyfrifedig, hysbys a thrwyddedig yng Nghymru

Ffynhonnell: Tai Amlfeddiannaeth (HMOs) yn ôl ardal awdurdod lleol ac Anheddau a drwyddedwyd yn ôl ardal awdurdod lleol a'r math o drwydded, Stats Cymru. Ni chasglwyd data ar gyfer 2019-20 oherwydd effaith pandemig COVID-19.

Mae awdurdodau lleol hefyd yn cadw data ar HMOs trwyddedig, er mai dim ond is-set o gyfanswm yr HMOs yn y rhan fwyaf o ardaloedd yw’r data hyn, ac mae’r cynlluniau'n amrywio ar draws gwahanol awdurdodau lleol. Mae nifer yr HMOs trwyddedig wedi cynyddu 594 ers 2014-15, sy’n gynnydd o 7.8%.

Mae'r crynodiad uchaf o HMOs i’w weld yng Nghaerdydd, sydd â 41 o HMOs hysbys fesul 1,000 o anheddau. Mae’r crynodiadau isaf yn Nhorfaen, Sir y Fflint a Sir Benfro; mae gan bob un o’r rhain oddeutu 1 HMO hysbys fesul 1,000 o anheddau.

Ffigur 2: Nifer yr HMOs fesul 1,000 o anheddau, yn ôl awdurdod lleol

Ffynhonnell: Tai Amlfeddiannaeth (HMOs) yn ôl ardal awdurdod lleol ac Amcangyfrifon stoc anheddau yn ôl deiliadaeth ac ardal awdurdod lleol, Stats Cymru.

Pam mae galw am HMOs?

Yn hanesyddol, mae HMOs wedi gwasanaethu tenantiaid sy'n iau, sy’n rhan o aelwydydd un person, sy’n aros yn yr eiddo dan sylw am gyfnodau cymharol fyr, ac sy’n aml ar incwm is.

Mae nifer fawr o HMOs yn cael eu defnyddio fel llety myfyrwyr. Gwelwyd twf cyson yn nifer y myfyrwyr drwy gydol y 1990au a'r 2000au, gan arwain at bryderon ynghylch “myfyrwyreiddio” rhai ardaloedd, ac mae crynodiadau o HMOs yn parhau i fodoli mewn dinasoedd a threfi sydd â phrifysgolion yng Nghymru.

Fodd bynnag, mae'r farchnad ar gyfer HMOs yn estyn y tu hwnt i fyfyrwyr. Ymddengys fod y galw'n cynyddu ymhlith gweithwyr proffesiynol yn eu 20au a'u 30au. Mae’n bosibl bod hyn yn adlewyrchu’r cyfyngiadau y mae pobl ifanc yn eu hwynebu o ran fforddiadwyedd, o ystyried y cynnydd mewn rhenti preifat a'r ffaith bod tai yn llai fforddiadwy i’w prynu. Ers 2012, mae’r budd-daliadau tai a delir i'r rhan fwyaf o rentwyr sengl o dan 35 oed wedi'u cyfyngu i’r 'gyfradd llety a rennir'. Mae’n debygol bod hyn hefyd wedi cynyddu’r galw am dai a rennir ymhlith pobl ifanc sy'n hawlio budd-daliadau.

Yn ogystal, mae HMOs yn parhau i chwarae rôl bwysig o ran darparu llety ar gyfer pobl y mae eu dewisiadau'n gyfyngedig o ran tai. Mae’r rhain yn cynnwys pobl ag anghenion lluosog a chymhleth, gan gynnwys pobl sydd mewn perygl o fod yn ddigartref, pobl sy'n gadael y carchar, a phobl sy'n profi problemau iechyd meddwl neu gamddefnyddio sylweddau.

Mae’r galw eang hwn, o bosibl, yn un o’r rhesymau pam mae landlordiaid preifat yn buddsoddi mewn HMOs. Mae Paragon Bank – cwmni arbenigol sy’n darparu morgeisi prynu i osod – wedi dweud bod Cymru yn lleoliad gwych i landlordiaid wneud elw, o ystyried y ffaith bod HMOs yn darparu mwy o elw nag unrhyw fath arall o eiddo rhent. Mae wedi awgrymu bod ardaloedd sydd â galw parhaus ymhlith tenantiaid, ynghyd â gwerthoedd eiddo is, yn debygol o gynhyrchu elw uwch.

Pam mae cyrff sector cyhoeddus yn defnyddio HMOs?

Mae gan awdurdodau lleol ddyletswydd gyfreithiol i ddarparu llety ar gyfer grwpiau penodol sydd mewn perygl o fod yn ddigartref, sef dyletswydd adran 75. Mae nifer y bobl sy’n gymwys ar gyfer y ddyletswydd hon wedi cynyddu, yn enwedig ymhlith oedolion sengl, ac mae'n rhaid i awdurdodau lleol ddod o hyd i wahanol fathau o dai i'w lletya. Yn 2025-26, roedd tua 4,800 o gartrefi un person yn gymwys ar gyfer dyletswydd adran 75, sydd bum gwaith yn uwch na’r nifer a welwyd ddegawd ynghynt.

Ffigur 3: Nifer yr aelwydydd digartref sy’n gymwys ar gyfer dyletswydd adran 75 o ran sicrhau llety iddynt

Ffynhonnell: Aelwydydd a ganfuwyd yn gymwys, yn anfwriadol ddigartref ac mewn angen blaenoriaethol yn ystod y flwyddyn., Stats Cymru. Ni chasglwyd data rhwng 2020-21 a 2022-23 oherwydd effaith pandemig COVID-19. Mae dyletswydd adran 75 yn ddyletswydd absoliwt i sicrhau bod llety addas ar gael i’w feddiannu, ar gyfer ymgeiswyr cymwys sydd ag angen blaenoriaeth.

Mae sawl awdurdod lleol yng Nghymru yn cynyddu eu defnydd o HMOs i ddarparu llety un gwely er mwyn cartrefu pobl sy'n profi digartrefedd, ac felly'n lleihau eu dibyniaeth ar lety dros dro. Gall rhai HMOs a ddefnyddir at y diben hwn gael eu rheoli gan landlordiaid preifat, ac mae cartrefi eraill yn cael eu prynu'n uniongyrchol gan awdurdodau lleol neu gan gymdeithasau tai.

Yn yr un modd, yn ystod y blynyddoedd diwethaf, mae Llywodraeth y DU wedi ceisio cynyddu’r defnydd o HMOs i ddarparu llety gwasgaru ar gyfer ceiswyr lloches. Dywedodd Clearsprings Ready Homes, sy'n meddu ar y contract i ddarparu llety ar gyfer ceiswyr loches yng Nghymru, mewn tystiolaeth ysgrifenedig a gyflwynwyd i Senedd y DU fod 254 o HMOs yn cael eu defnyddio fel llety gwasgaru yng Nghymru ym mis Awst 2024 (i fyny o 223 ym mis Awst 2019). 

Mae cyfanswm y bobl sy'n aros mewn llety gwasgaru yng Nghymru wedi bod yn gymharol sefydlog dros y degawd diwethaf, gan amrywio rhwng 2,582 a 3,178. Fodd bynnag, mae’r llety gwasgaru bellach wedi'i ddosbarthu dros nifer fwy o awdurdodau lleol. Ers mis Mawrth 2023, bu disgwyl i bob awdurdod lleol gymryd rhan yn y broses wasgaru. O ganlyniad, mae dinasoedd mwy – gan gynnwys Caerdydd, Abertawe, Casnewydd a Wrecsam – wedi gweld gostyngiad yn nifer y bobl sy’n aros mewn llety gwasgaru o’i gymharu â 2016, tra bod ardaloedd eraill wedi gweld cynnydd.

A oes cyfyngiad ar nifer yr HMOs?

Mae gan awdurdodau cynllunio lleol bwerau i reoli nifer yr HMOs mewn ardal benodol. Ers 2016, rhaid cael caniatâd cynllunio er mwyn creu HMO newydd yng Nghymru, naill ai drwy adeiladu neu drosi adeilad. Mae’r sefyllfa hon yn wahanol i’r sefyllfa yn Lloegr, lle mae gan awdurdodau lleol ddisgresiwn dros benderfynu a oes gofyn cael caniatâd cynllunio.

Gwneir penderfyniadau ynghylch ceisiadau HMO yn unol â pholisïau cynllunio cenedlaethol a lleol, ac ni ellir gwrthod ceisiadau heb sail ddilys. Gall awdurdodau cynllunio greu polisïau penodol ar HMOs fel rhan o'u Cynlluniau Datblygu Lleol, a gallant nodi rhagor o fanylion mewn canllawiau atodol. Mae enghreifftiau o’r darpariaethau hyn yn cynnwys:

• Gosod trothwy ar gyfer nifer yr HMOs mewn ardal benodol (e.e. 15% o’r eiddo o fewn radiws o 50 metr);
• Creu gofyniad o ran ystyriaeth benodol mewn achosion lle gallai eiddo preswyl gael ei amgylchynu gan HMOs ar bob ochr;
• Pennu safonau ar gyfer amwynderau, gofodau a chyfleusterau; a
• Chreu gofyniad bod ymgeiswyr yn dangos na fydd cynnig yn cael effaith andwyol ar ddarpariaeth parcio lleol.

Rhaid i awdurdodau lleol hefyd weithredu cynlluniau trwyddedu HMOs, er bod y rhain yn cael eu hanelu'n bennaf at wella amodau tai a safonau rheoli yn hytrach na rheoli twf HMOs.

Mae Llywodraeth Cymru yn dweud ei bod wedi darparu pwerau trwyddedu a chynllunio helaeth i awdurdodau lleol i reoli HMOs. Fodd bynnag, mae rhai awdurdodau lleol wedi awgrymu y gall fod datgysylltiad rhwng y system ar gyfer trwyddedu HMOs a’r gyfundrefn gynllunio. Er enghraifft, cefnogodd Cyngor Casnewydd gynnig ym mis Ionawr 2026 yn galw am well integreiddio rhwng y ddwy system, ac am bwerau gorfodi cryfach yn erbyn landlordiaid sy'n torri cyfreithiau cynllunio yn fwriadol.

Mae'r amrediad o alw am HMOs yn awgrymu y byddant yn parhau i chwarae rôl bwysig o ran diwallu anghenion tai. Felly mae'n debygol y bydd y broses o reoli twf HMOs, a sut y maent yn cael eu dosbarthu, yn parhau i fod yn fater pwysig i lunwyr polisi ledled Cymru.

Erthygl gan Gwennan Hardy, Ymchwil y Senedd, Senedd Cymru