Taliadau gwasanaeth: beth sy'n newid i lesddeiliaid yng Nghymru?

Mae taliadau gwasanaeth wedi bod yn destun mwy o waith craffu yn ystod y blynyddoedd diwethaf, gyda llawer o lesddeiliaid yn cwestiynu cost a thryloywder y ffioedd hyn.

Mae'r erthygl hon yn edrych ar y materion sy'n gysylltiedig â thaliadau gwasanaeth, pa ddiwygiadau y mae Llywodraeth Cymru a Llywodraeth y DU wedi'u cynnig, a sut y gallai'r Bil Diogelwch Adeiladau (Cymru) newydd effeithio ar daliadau gwasanaeth yng Nghymru.

Mae'r erthygl yn canolbwyntio ar daliadau gwasanaeth a delir gan lesddeiliaid. Gall tenantiaid tai cymdeithasol hefyd dalu taliadau gwasanaeth, ond gall rhai o'u hawliau a'u rhwymedigaethau fod yn wahanol i rai lesddeiliaid. Rhaid i landlordiaid cymdeithasol hefyd fodloni safonau penodol wrth godi taliadau gwasanaeth.

Beth yw'r broblem gyda thaliadau gwasanaeth?

Mae’n ofynnol i lesddeiliaid mewn blociau o fflatiau neu adeiladau defnydd cymysg dalu taliadau gwasanaeth i landlord yr eiddo. Mae'r taliadau'n talu cost pethau fel atgyweiriadau, gwelliannau, yswiriant adeiladau a ffioedd rheoli. Gall taliadau gwasanaeth fynd i fyny neu i lawr heb unrhyw derfyn, er bod y gyfraith yn dweud bod rhaid iddynt fod yn rhesymol.

Canfu adolygiad Llywodraeth Cymru a gyhoeddwyd yn 2021, fod “[c]ryn anfodlonrwydd” gyda thaliadau gwasanaeth ymhlith lesddeiliaid. Roedd llawer o gyfranogwyr y gwaith ymchwil yn teimlo nad oedd eu tâl gwasanaeth yn cynrychioli gwerth am arian, gyda rhai yn cwyno am ansawdd gwael y gwasanaeth. Mae darnau eraill o waith ymchwil wedi tynnu sylw at bryderon oherwydd diffyg tryloywder ac ymatebolrwydd gan berchnogion adeiladau neu eu cynrychiolwyr.

Mae rhai lesddeiliaid yng Nghymru wedi sôn am gynnydd sylweddol yn eu tâl gwasanaeth neu wedi cyhuddo asiantau rheoli o gynyddu ffioedd heb rybudd nac esboniad llawn. Mae’r asiant tai Hamptons wedi amcangyfrif bod taliadau gwasanaeth blynyddol cyfartalog yng Nghymru wedi codi 20.8% dros y pum mlynedd diwethaf, er bod hwn yn gyfradd o gynnydd llawer is nag yng ngogledd-ddwyrain Lloegr (60.9%) neu Lundain (39%).

Pam mae taliadau gwasanaeth wedi bod yn cynyddu?

Mae’r Sefydliad Eiddo wedi awgrymu bod taliadau gwasanaeth cynyddol o ganlyniad i gynnydd gwirioneddol mewn costau sy'n gysylltiedig â rheoli eiddo. Maent yn tynnu sylw at ffactorau fel costau cynyddol biliau cyfleustodau a deunyddiau adeiladu, cynnydd mewn premiymau yswiriant adeiladau, a chostau ychwanegol cydymffurfio â deddfwriaeth diogelwch adeiladau newydd (yn Lloegr).

Fodd bynnag, mae’r Bartneriaeth Gwybodaeth Lesddaliad wedi dadlau bod costau cynyddol yn arwydd bod lesddeiliaid yn cael eu camfanteisio gan gwmnïau preifat sy'n ceisio cynyddu eu helw i'r eithaf. Mae'r Awdurdod Cystadleuaeth a Marchnadoedd wedi mynegi pryderon yn y gorffennol ynghylch y model lesddaliadau, gan rybuddio y gallai camosod cymhellion olygu bod gan berchnogion adeiladau gymhellion gwan i sicrhau gwerth am arian o fewn taliadau gwasanaeth, ac efallai na fyddant bob amser yn gweithredu er budd gorau lesddeiliaid.

Pwy sy'n gyfrifol am ddiwygio cyfreithiau lesddaliadau?

Mae Llywodraeth Cymru yn gweithio ar y cyd gyda Llywodraeth y DU ar ddeddfwriaeth a fydd yn diwygio lesddaliadau yng Nghymru a Lloegr.

Mae'r rhaglen ddiwygio yn deillio o gyfres o adroddiadau a gyhoeddwyd gan Gomisiwn y Gyfraith, y rhoddodd Llywodraeth y DU y dasg iddi yn 2017 o archwilio opsiynau i wella cyfraith lesddaliadau preswyl a gwneud cyfunddaliad yn ddewis arall hyfyw. Cyhoeddodd Llywodraeth Cymru yn 2018 ei bod wedi ymuno’n ffurfiol â phrosiect Comisiwn y Gyfraith.

Yn 2021, dywedodd y Gweinidog Newid Hinsawdd ar y pryd, Julie James AS, y cred y byddai’n “fwy hwylus” gweithio gyda Llywodraeth y DU i weithredu argymhellion Comisiwn y Gyfraith, o ystyried cymhlethdod y ddeddfwriaeth lesddaliadau bresennol. Tynnodd sylw hefyd at y ffaith nad oedd Comisiwn y Gyfraith wedi nodi angen am ddarpariaeth wahanol yng Nghymru.

Yn ei adroddiadau, nododd Comisiwn y Gyfraith fod maint datganoli Cymru mewn perthynas â lesddaliadau a chyfunddaliadau yn aneglur.

Sut y bydd y diwygiadau arfaethedig yn effeithio ar daliadau gwasanaeth?

Ym mis Gorffennaf 2025, lansiodd Llywodraeth Cymru a Llywodraeth y DU ymgynghoriad ar y cyd ar becyn o fesurau sydd â'r nod o gryfhau amddiffyniadau lesddeiliaid dros daliadau a gwasanaethau.

Mae rhai mesurau a drafodwyd yn yr ymgynghoriad eisoes wedi'u cyflwyno drwy Ddeddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad a Rhydd-ddaliad 2024, er nad yw'r rhan fwyaf o'r darpariaethau hyn mewn grym eto. Mae'r mesurau yn Neddf 2024 yn cynnwys:

• hawl newydd i lesddeiliaid ofyn am wybodaeth am daliadau gwasanaeth a rheolaeth eu hadeilad;
• mesurau i roi mwy o wybodaeth a gwybodaeth fwy amserol i lesddeiliaid am daliadau gwasanaeth; a
• dileu'r rhagdybiaeth bod lesddeiliaid yn talu costau cyfreithiol eu landlord wrth herio arfer gwael drwy'r llysoedd.

Bwriad Llywodraeth y DU yw bod y mesurau hyn yn cael eu rhoi ar waith ‘cyn gynted â phosibl’ yn dilyn yr ymgynghoriad. Mae Llywodraeth Cymru hefyd wedi gosod bwriad i “wneud y newidiadau hyn i lesddaliadau yn gyflym” fel bod lesddeiliaid yn teimlo'r budd cyn gynted â phosibl.

Mae'r ymgynghoriad ar y cyd hefyd yn cynnig diwygiadau pellach i daliadau gwasanaeth, gan gynnwys mesurau a fyddai’n gorchymyn creu cronfeydd wrth gefn i ariannu gwaith mawr a diogelwch i lesddeiliaid sy’n talu taliadau gwasanaeth sefydlog. Mae’n debyg y byddai angen deddfwriaeth bellach ar gyfer y rhain.

Fodd bynnag, hyd yma, mae Llywodraeth y DU wedi gwrthod cyflwyno cap ar daliadau gwasanaeth, gan ddadlau y byddai hyn yn atal codi arian angenrheidiol at ddibenion cyfreithlon.

A fydd y Bil Diogelwch Adeiladau newydd yn effeithio ar daliadau gwasanaeth?

Cafodd y Bil Diogelwch Adeiladau (Cymru) ei gyflwyno i’r Senedd ar 7 Gorffennaf 2025. Os caiff ei basio, bydd y Bil yn cyflwyno cyfundrefn diogelwch adeiladau newydd ar gyfer adeiladau preswyl amlfeddiannaeth.

Mae’r Bil yn cynnig y gellir trosglwyddo costau cydymffurfio â dyletswyddau diogelwch adeiladau newydd i lesddeiliaid dwy’r taliadau gwasanaeth. Dim ond i lesddaliadau a roddir am 7 mlynedd neu fwy y byddai hyn yn berthnasol, a ble mae'r lesddeiliad yn atebol i dalu tâl gwasanaeth amrywiol.

Yn ystod y gwaith craffu ar y Bil, dywedodd Ysgrifennydd y Cabinet dros Lywodraeth Leol a Thai, Jayne Bryant AS, wrth y Pwyllgor Llywodraeth Leol a Thai ei bod wedi ymrwymo i sicrhau bod preswylwyr yn cael eu hamddiffyn rhag costau gormodol o dan y gyfundrefn newydd. Fodd bynnag, dywedodd nifer o dystion wrth y Pwyllgor y byddai tenantiaid a lesddeiliaid yn debygol o dalu mwy drwy daliadau gwasanaeth neu renti uwch.

Yn ei adroddiad ar y Bil, argymhellodd y Pwyllgor fod Llywodraeth Cymru yn ystyried digonolrwydd ac effeithiolrwydd yr amddiffyniadau cyfreithiol presennol i atal costau afresymol rhag cael eu trosglwyddo i denantiaid a lesddeiliaid. Argymhellodd y Pwyllgor hefyd y dylai Llywodraeth Cymru archwilio a allai fod angen rhagor o amddiffyniadau cyfreithiol.

Diwedd ar lesddaliadau?

Gan edrych ymhellach ymlaen, mae Llywodraeth y DU wedi ymrwymo i gymryd camau i ddod â’r system lesddaliadau ffiwdal i ben, ac wedi cyhoeddi Papur Gwyn yn nodi ei bwriad i wneud cyfunddaliad yn ddeiliadaeth ddiofyn ar gyfer blociau o fflatiau.

Dywedodd Ysgrifennydd y Cabinet dros Lywodraeth Leol a Thai ym mis Gorffennaf 2025 ei bod yn parhau i ymgysylltu â Llywodraeth y DU ar ei Bil Diwygio Cyfunddaliad a Lesddaliad arfaethedig.

Erthygl gan Gwennan Hardy, Ymchwil y Senedd, Senedd Cymru