Yn gynharach eleni, galwodd y Pwyllgor Deisebau ar Lywodraeth Cymru i gymryd camau i fynd i'r afael â ffioedd heb eu rheoleiddio ym maes rheoli ystadau tai.
Tynnodd y Pwyllgor sylw at y broblem gynyddol hon – sefyllfa sy’n cael ei disgrifio gan ymgyrchwyr fel 'fleecehold'. O dan drefniadau o’r fath, rhaid i breswylwyr dalu ffioedd am gynnal a chadw mannau gwyrdd ac amwynderau, ac mae eu hawliau o ran herio cost neu ansawdd y gwaith yn gyfyngedig.
Yn y gorffennol, byddai awdurdodau lleol fel arfer yn cymryd cyfrifoldeb am gynnal a chadw ffyrdd a mannau gwyrdd ar ystadau tai newydd. Fodd bynnag, mae'r Awdurdod Cystadleuaeth a Marchnadoedd (CMA) wedi canfod bod llai o ystadau newydd yn cael eu mabwysiadu gan gynghorau, sy’n golygu bod mwy o drigolion yn talu'r biliau am waith cynnal a chadw parhaus.
Cyn y cynhelir dadl ar adroddiad y Pwyllgor Deisebau yn y Senedd, mae'r erthygl hon yn trafod y problemau sy'n gysylltiedig â’r arferion hyn, a sut mae Llywodraeth y DU a Llywodraeth Cymru yn bwriadu mynd i'r afael â nhw.
A yw taliadau ystadau yn annheg?
Ar hyn o bryd, mae gan gwmnïau rheoli ystadau ddisgresiwn eang i bennu taliadau’r ystadau, ac nid oes unrhyw derfynau cyfreithiol ar faint y gall taliadau rhydd-ddeiliaid gynyddu o flwyddyn i flwyddyn. Canfu ymgynghoriad a gynhaliwyd gan Lywodraeth Cymru yn 2020 mai £169 y flwyddyn oedd y taliad ystad cyfartalog, a bod y taliadau hyn yn amrywio rhwng £50 a £500.
Clywodd y Pwyllgor dystiolaeth gan Dr Hefin David AS, a oedd yn ymgyrchydd nodedig ar y materion hyn ac a oedd wedi cynnig Bil i reoleiddio cwmnïau rheoli ystadau yn 2018. Yn ei dystiolaeth, cymharodd Dr David y diffyg rheoleiddio a welir mewn perthynas â’r cwmnïau rheoli ystadau â’r "gorllewin gwyllt". Ar hyn o bryd, nid oes gan rydd-ddeiliaid unrhyw hawliau cyfreithiol i herio taliadau annheg, ac mae rhai rhydd-ddeiliaid yn wynebu'r bygythiad y bydd eu cartrefi’n cael eu hadfeddiannu os nad ydynt yn talu’r ffioedd hyn. Clywodd y Pwyllgor hefyd am sefyllfaoedd annheg, lle mae trigolion, i bob pwrpas, yn talu ddwywaith am gynnal a chadw mannau cyhoeddus, a hynny drwy eu taliadau ystadau a thaliadau’r dreth gyngor.
Daeth Llywodraeth Cymru i’r casgliad yn 2020 “nad yw taliadau ystadau yn gweithio'n effeithiol i bawb o dan y trefniadau presennol”.
A oes cynlluniau i wella’r gyfraith ar gyfer perchnogion tai?
Yn ei adroddiad, dywedodd y Pwyllgor ei fod am weld “cyfundrefn reoleiddio yn cael ei gweithredu'n gyflym sy'n sicrhau nad yw darpar brynwyr yng Nghymru yn wynebu'r problemau hyn yn y dyfodol.”
Mae Llywodraeth Cymru wedi bod yn gweithio ar y cyd â Llywodraeth y DU ar ddeddfwriaeth i wella’r gyfraith ar gyfer perchnogion tai. Cyflwynwyd rhai newidiadau nodedig drwy Ddeddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad a Rhydd-ddaliad 2024, gan gynnwys mesurau i wneud y canlynol:
- gwella tryloywder taliadau ystadau a thaliadau rheoli;
- rhoi’r hawl i rydd-ddeiliaid herio ffioedd afresymol a gwaith o ansawdd gwael drwy’r Tribiwnlys Prisio Lesddaliadau; a
- chaniatáu i rydd-ddeiliaid wneud cais i benodi rheolwr arall mewn achosion lle mae eu cwmni rheoli ystadau yn methu.
Fodd bynnag, nid yw'r rhan fwyaf o'r mesurau hyn wedi'u rhoi ar waith eto, ac ni chafodd rhai o'r problemau sy'n gysylltiedig â’r arferion hyn eu trafod yn y Ddeddf.
Rhoi terfyn ar arferion ‘fleecehold’?
Ym mis Tachwedd 2024, dywedodd y Gweinidog Gwladol dros Dai a Chynllunio fod Llywodraeth y DU yn benderfynol o roi terfyn ar arferion ‘fleecehold’ anghyfiawn. Mae'n bwriadu ymgynghori ar fesurau i ddiogelu rhydd-ddeiliaid sy’n berchen ar dai rywbryd yn 2025.
Yn ei hymateb i'r Awdurdod Cystadleuaeth a Marchnadoedd ym mis Hydref 2024, dywedodd Llywodraeth y DU y byddai ei hymgynghoriad yn ystyried ansawdd amwynderau preifat, pa amwynderau y dylai awdurdodau lleol eu mabwysiadu, a mesurau diogelu gwell i ddefnyddwyr.
Wrth ymateb i adroddiad y Pwyllgor Deisebau, dywedodd Llywodraeth Cymru y byddai'n parhau i gydweithio â Llywodraeth y DU ar y broses o weithredu Deddf 2024. Yn ei hymateb, awgrymodd fod posibilrwydd y gallai Bil arfaethedig Llywodraeth y DU, sef y Bil Lesddaliad a Chyfunddaliad, fynd i’r afael â rhai meysydd a gwmpesir yn argymhellion y Pwyllgor, gan ddweud:
Unwaith y bydd manylion deddfwriaeth y DU yn gwbl hysbys, byddwn yn ystyried a yw deddfwriaeth ar wahân yng Nghymru yn briodol, gan gynnwys dadansoddiad cymhwystra manwl i nodi pwerau priodol y gellid eu defnyddio.
Mae Llywodraeth Cymru a Llywodraeth y DU hefyd wedi lansio ymgynghoriad ar y cyd sy'n cynnwys cynigion i wella safon y gwasanaethau a ddarperir gan asiantau rheoli, a hynny drwy gyflwyno gofynion cymhwyso newydd. Mae'r ddogfen ymgynghori yn nodi nad yw’r mesurau hyn yn cynrychioli cam olaf y broses o reoleiddio asiantau rheoli. Mae hefyd yn nodi bod Llywodraeth y DU yn edrych eto ar yr argymhellion a wnaed gan y Gweithgor ar Reoleiddio Asiantau Eiddo yn 2019.
A ddylai fod yn ofynnol i awdurdodau lleol fabwysiadu ystadau newydd?
Yn ei adroddiad, nododd yr Awdurdod Cystadleuaeth a Marchnadoedd nifer o ffactorau sydd wedi arwain at ostyngiad yn nifer yr amwynderau cyhoeddus sy’n cael eu mabwysiadu gan awdurdodau lleol. Mae’r pethau hyn yn cynnwys:
- natur ddewisol rhan helaeth o'r fframwaith cyfreithiol sy'n sail i’r drefn fabwysiadu;
- y prosesau anghyson ac anhryloyw sy'n gysylltiedig â gwneud cais mabwysiadu a sicrhau ei fod yn llwyddiannus;
- cyfyngiadau ar y cyllid a’r adnoddau sydd ar gael i awdurdodau lleol; a’r
- cymhellion masnachol i adeiladwyr tai i leihau costau.
Gwnaeth yr Awdurdod Cystadleuaeth a Marchnadoedd nifer o argymhellion i Lywodraeth Cymru, gyda'r nod o atal cynnydd yn y defnydd o drefniadau rheoli ystadau preifat. Cyflwynodd yr awdurdod ddadleuon o blaid mesurau i wella effeithlonrwydd a chysondeb y broses fabwysiadu, ac o blaid sicrhau bod gofyniad i fabwysiadu amwynderau cyhoeddus ar ystadau tai.
Yn ei hymateb i'r Awdurdod Cystadleuaeth a Marchnadoedd ym mis Gorffennaf 2024, dywedodd Julie James AS, Ysgrifennydd y Cabinet dros Lywodraeth Leol, Tai a Chynllunio ar y pryd:
My ambition remains that local authorities should adopt public amenities. I do not agree that this should be a mandatory requirement.
Yn yr un modd, ni aeth y Pwyllgor Deisebau mor bell ag awgrymu y dylai fod gofyniad ar awdurdodau lleol i fabwysiadu ystadau newydd. Serch hynny, argymhellodd fod Llywodraeth Cymru yn deddfu er mwyn sicrhau dull mwy cyfannol a safonol o fabwysiadu asedau.
Derbyniodd Llywodraeth Cymru yr argymhelliad hwn mewn egwyddor, gan nodi bod y dull presennol o sicrhau a thalu am seilwaith safleoedd yn ddarniog. Dywedodd:
Bydd angen ystyried opsiynau yn ofalus i sicrhau y gellir darparu ystod o opsiynau sy'n adlewyrchu amgylchiadau lleol yn hytrach na gorfodi dull safonol iawn fel cynlluniau ffyrdd a deunyddiau safonol.
Cydnabu'r Pwyllgor fod rhwystrau cyfreithiol ac ariannol i gynghorau ymgymryd â rheoli ystadau tai presennol yn ôl-weithredol, a bod y rhwystrau hyn yn sylweddol. Fodd bynnag, argymhellodd fod Llywodraeth Cymru yn archwilio opsiynau i ddarparu cymorth ariannol i awdurdodau lleol fabwysiadu asedau mewn achosion lle mae “baich ariannol parhaus afresymol ar breswylwyr”.
Gwrthododd Llywodraeth Cymru yr argymhelliad hwn, gan ddatgan y byddai hyn yn dargyfeirio cyllid oddi wrth feysydd eraill o bwysau a blaenoriaeth.
Dilyn y ddadl
Bydd y Senedd yn trafod adroddiad y Pwyllgor Deisebau yn y Cyfarfod Llawn ddydd Mercher 17 Medi 2025. Gallwch ddilyn y trafodion ar Senedd.tv.
Erthygl gan Gwennan Hardy, Ymchwil y Senedd, Senedd Cymru.
