Mae yna filoedd o enghreifftiau o eiddo gwag ledled Cymru.
Pam mae eiddo'n wag, a pha effaith y mae’r sefyllfa hon yn ei chael ar gymunedau ledled Cymru? Rhwng Ebrill a Gorffennaf eleni, cynhaliodd Pwyllgor Cydraddoldeb, Llywodraeth Leol a Chymunedau'r Cynulliad ymchwiliad er mwyn ystyried y cwestiynau hyn.
Mae Llywodraeth Cymru bellach wedi ymateb (PDF, 307KB) i bob un o 13 o argymhellion y Pwyllgor, gan dderbyn pob un ohonynt ac eithrio un, ac wedi cytuno i ddatblygu cynllun gweithredu cenedlaethol er mwyn pennu blaenoriaethau a thargedau ar gyfer mynd i’r afael ag eiddo gwag. Mae hefyd wedi cytuno i’r camau a ganlyn: gwella’r data sydd ar gael ynghylch graddfa'r broblem, cefnogi rôl swyddogion eiddo gwag awdurdodau lleol, a gwneud defnydd gwell o sgiliau ac adnoddau cymdeithasau tai.
Graddfa'r broblem
Wrth i berchnogion brynu a gwerthu eu heiddo, ac wrth i denantiaid fynd a dod, bydd rhywfaint o eiddo gwag bob amser yn bodoli. Yn gyffredinol, nid yw'r enghreifftiau hyn o eiddo gwag 'trafodol’ yn cael eu hystyried yn broblem. Fodd bynnag, ym mis Ebrill 2018 (y ffigurau diweddaraf sydd ar gael), roedd tua 27,000 o gartrefi gwag tymor hir yn y sector preifat (wedi'u diffinio fel eiddo sydd wedi bod yn wag am fwy na chwe mis) yng Nghymru.
Fodd bynnag, cwestiynodd y Pwyllgor a oedd y data sydd ar gael ynghylch eiddo gwag yn addas at y diben. Un o’i brif bryderon oedd y ffaith bod y data'n cynnwys eiddo ar restr y dreth gyngor yn unig, sy'n golygu bod adeiladau adfeiledig ac eiddo dibreswyl–sy’n destun nifer o gwynion yn ymwneud ag eiddo gwag–wedi’u heithrio o’r data.
Dywedodd tystion hefyd wrth y Pwyllgor fod eiddo sy'n wag am dros 12 mis yn fwy o broblem ac yn fwy tebygol o gael effaith negyddol ar gymdogion a chymunedau; mae’r eiddo hynny sy'n wag am gyfnodau byrrach yn aml yn dod yn ôl i ddefnydd heb unrhyw ymyrraeth gan yr awdurdod lleol. Roedd rhanddeiliaid a thystion a gyfrannodd at yr ymchwiliad am weld y cyfnod hwnnw o 12 mis yn cael ei adlewyrchu yn y data yn y dyfodol, yn hytrach na'r cyfnod o chwe mis a ddefnyddir ar hyn o bryd.
Pam mae cymaint o eiddo gwag, a pha effaith y mae eiddo gwag yn ei chael ar gymunedau?
Yn ystod ei ymchwiliad, clywodd y Pwyllgor dystiolaeth fod eiddo yn wag am nifer o resymau. Efallai bod y perchennog wedi marw a bod y cyfnod profiant yn parhau, neu efallai nad oes gan berthnasau sydd wedi etifeddu’r eiddo unrhyw arian i'w adnewyddu; efallai bod yr eiddo wedi'i brynu i'w adnewyddu, ond nid yw'r gwaith wedi'i gwblhau (am resymau ariannol neu resymau eraill, fel problemau o ran dod o hyd i bobl yn y crefftau adeiladu neu gael caniatâd cynllunio); efallai nad yw’r perchennog yn gallu gwerthu na gosod yr eiddo yn sgil galw isel yn yr ardal (o ganlyniad i bresenoldeb eiddo gwag eraill, o bosibl), neu efallai bod gan y perchennog farn afrealistig o werth yr eiddo; neu, efallai bod busnes wedi cau a bod yr adeilad wedi aros yn wag.
Gall eiddo gwag gael effaith fawr ar gymunedau. Gall eiddo o’r fath ddenu ymddygiad gwrthgymdeithasol, gan gynnwys gweithgarwch lefel isel fel tipio anghyfreithlon, a materion mwy difrifol fel llosgi bwriadol. Gall esgeuluso eiddo, gan arwain at ei ddirywiad ffisegol, effeithio ar gymdogion. Gall problemau fel lleithder a phydredd effeithio ar eiddo cyfagos. Mewn rhai achosion, gall eiddo gwag sydd wedi cael eu hesgeuluso ddod yn beryglus yn gyflym iawn, wrth i waliau, toeau a phibellau ddirywio, cracio a chwympo.
Mynd i'r afael â'r broblem
Mae'r heriau sydd ynghlwm wrth ymdrin ag eiddo gwag yn eang ac yn amrywiol.
Awdurdodau lleol sy'n bennaf gyfrifol am geisio mynd i'r afael â'r problemau hyn. Mae nifer o fecanweithiau deddfwriaethol a mecanweithiau mwy anffurfiol ar gael iddynt eu defnyddio.
Gall awdurdodau lleol gymryd camau gorfodi yn erbyn perchnogion eiddo am nifer o resymau. Er enghraifft, gellir gwneud hyn os oes risg i iechyd y cyhoedd (fel plâu fermin); os oes niwsans statudol yn bodoli, fel croniadau o wastraff; os yw adeilad yn beryglus; neu os yw materion eraill yn ymwneud ag iechyd a diogelwch yn berthnasol. Mae ganddynt bwerau hefyd i brynu neu werthu anheddau gwag, ynghyd â phwerau i gymryd yr awenau o ran eu rheoli.
Gweithredu pwerau gorfodi ffurfiol yw’r dewis olaf, wrth gwrs, ac mae llawer o ymyriadau awdurdodau lleol mewn perthynas ag eiddo gwag yn rhai anffurfiol–fel rhoi cyngor, cymorth ac anogaeth i berchnogion eiddo. Er enghraifft, mae Troi Tai’n Gartrefi sef cynllun Llywodraeth Cymru sy’n cael ei weithredu gan awdurdodau lleol, yn darparu benthyciadau er mwyn galluogi perchnogion eiddo i ddod â'u heiddo yn ôl i ddefnydd. Mae nifer o enghreifftiau o fentrau lleol hefyd, a dywedodd Cymdeithas Tai Unedig Cymru wrth y Pwyllgor am ei gwaith yn y maes hwn mewn tystiolaeth ysgrifenedig (PDF, 86KB) a thystiolaeth lafar.
Yn 2014, pasiodd y Cynulliad Ddeddf Tai (Cymru) 2014. Mae Rhan 7 o'r Ddeddf honno yn rhoi disgresiwn i awdurdodau lleol godi premiwm treth gyngor ar gartrefi gwag tymor hir. Mae'r premiwm hwn, sydd werth hyd at 100 y cant o gyfradd safonol y dreth gyngor, i bob pwrpas yn golygu y gall perchnogion eiddo gwag tymor hir weld eu biliau treth gyngor yn cael eu dyblu.
Er bod refeniw ychwanegol wedi’i godi o ganlyniad i'r premiwm hwn, canfu'r Pwyllgor mai prin oedd y dystiolaeth bod refeniw yn cael ei ddefnyddio i fynd i'r afael ag eiddo gwag, neu at ddibenion tai yn fwy cyffredinol. Roedd y Pwyllgor am sicrhau bod unrhyw refeniw ychwanegol sy’n cael ei godi yn cael ei dargedu at y sector tai. Gwrthododd Llywodraeth Cymru yr argymhelliad hwnnw, gan awgrymu bod awdurdodau lleol am gael y rhyddid i benderfynu sut y dylid gwario eu hadnoddau.
Galwodd y Pwyllgor am adolygiad o’r pwerau deddfwriaethol sydd ar gael ar ôl clywed gan swyddogion awdurdodau lleol fod y broses o ddefnyddio’r pwerau hyn yn gallu bod yn gymhleth, yn llafurus o ran amser ac yn fiwrocrataidd. Canfu'r Pwyllgor hefyd nad oedd gan bob ardal swyddog eiddo gwag pwrpasol. Clywodd y Pwyllgor dystiolaeth a oedd yn tynnu sylw at yr effaith y gallai swyddog eiddo gwag ei chael ar allu awdurdod lleol i fynd i’r afael â’r mater mewn ffordd fwy strategol. Argymhellodd y dylai'r swyddi hyn fodoli ledled Cymru, a hynny er mwyn sicrhau bod canolbwynt i’r ymdrechion a wneir ym mhob ardal i fynd i'r afael â'r broblem.
Clywodd ymchwiliad y Pwyllgor hefyd am yr effaith gadarnhaol y gall dod ag eiddo gwag yn ôl i ddefnydd ei chael ar ymdrechion ehangach i adfywio cymunedau. Gan gydnabod y potensial hwnnw, mae'r Pwyllgor wedi galw am sicrhau bod safbwyntiau cymunedau eu hunain yn cael eu hadlewyrchu mewn cynlluniau i fynd i'r afael â'r broblem.
Cynllun Gweithredu yn 2020
Mae'r Pwyllgor wedi cynnig bod cynllun gweithredu cenedlaethol yn cael ei ddatblygu i fynd i'r afael ag eiddo gwag, gan gynnwys blaenoriaethau a thargedau i gael eu rhoi ar waith, a bod y cynllun hwnnw’n cael ei ddefnyddio fel cyfrwng i fwrw ymlaen â llawer o'i argymhellion. Dywedodd y Pwyllgor ei fod am i'r blaenoriaethau a'r targedau hynny fod yn destun terfynau amser penodol fel y gellir mesur y cynnydd a wneir. Derbyniodd Llywodraeth Cymru yr argymhelliad hwnnw, gan awgrymu y dylai’r holl awdurdodau lleol barhau i gael eu cynlluniau gweithredu eu hunain, ond gan nodi hefyd y byddai Llywodraeth Cymru yn coladu'r wybodaeth leol hon ac yn cynnwys amcanion a dangosyddion Llywodraeth Cymru yn y cynllun gweithredu cenedlaethol. Disgwylir i'r cynllun hwnnw gael ei gwblhau tua diwedd y flwyddyn nesaf.
Heb os, bydd llwyddiant y cynllun gweithredu yn cael ei werthuso ar sail nifer y tai sy'n cael eu troi'n gartrefi yn y blynyddoedd i ddod.
Bydd y Cynulliad yn trafod adroddiad y Pwyllgor (PDF, 2MB) ar 4 Rhagfyr, a gallwch wylio'r drafodaeth honno’n fyw ar SeneddTV.
Erthygl gan Jonathan Baxter, Ymchwil y Senedd, Cynulliad Cenedlaethol Cymru
