Bydd y rhan fwyaf ohonom wedi mynd heibio tŷ â gardd wedi gordyfu, tafarn wedi'i haddurno â graffiti neu adfail capel â sgaffaldiau arno ers blynyddoedd. Rydym yn gwybod bod degau o filoedd o adeiladau gwag fel hyn ledled Cymru, felly bydd gan bron bob cymuned ei henghreifftiau ei hun. Gall y nifer aruthrol o adeiladau gwag fod yn syndod mawr i rai ac mae'n fwy o syndod fyth mewn gwlad lle mae gennym brinder difrifol o gartrefi, sy'n cyfrannu at yr hyn y mae llawer o sylwebwyr yn ei ystyried yn argyfwng tai. Felly, pam mae yna eiddo gwag a pha effaith y mae hyn yn ei chael ar gymunedau ledled Cymru? Mae un o bwyllgorau'r Cynulliad wrthi'n cynnal ymchwiliad i'r mater hwn ac yn casglu tystiolaeth gan y cyhoedd ac arbenigwyr.
Pam mae yna eiddo gwag?
Gall eiddo fod yn wag am nifer o resymau. Efallai bod y perchennog wedi marw a bod y broses brofiant yn dal i fynd rhagddi neu nad oes gan y teulu sydd wedi etifeddu’r eiddo unrhyw arian i'w adnewyddu; efallai y prynwyd yr eiddo i'w adnewyddu ond nad yw'r gwaith wedi digwydd (am resymau ariannol neu resymau eraill, fel problemau yn dod o hyd i grefftwyr neu gael caniatâd cynllunio); efallai bod y perchennog yn methu gwerthu neu osod yr eiddo oherwydd diffyg galw yn yr ardal (oherwydd adeiladau gwag eraill o bosibl); neu efallai bod busnes wedi cau. Mewn rhai achosion, efallai nad oes gan berchnogion yr eiddo fawr o ddiddordeb mewn sicrhau ei fod yn cael ei feddiannu, yn enwedig os nad oes morgais yn ddyledus neu os yw cwmni â blaenoriaethau eraill yn berchen arno. Efallai hefyd fod perchennog yr eiddo yn byw filltiroedd mawr i ffwrdd, ac efallai nad yw'r cymdogion na'r awdurdod lleol yn gwybod pwy yw'r perchennog ac yn methu cysylltu ag ef.
Maint y broblem
Wrth gwrs, bydd wastad peth eiddo gwag wrth i berchnogion brynu a gwerthu ac wrth i denantiaid fynd a dod. Nid eiddo gwag 'trafodol' o'r fath yw'r broblem yn gyffredinol. Ond rydym yn gwybod, fel ym mis Ebrill 2017 (y ffigurau diweddaraf sydd gennym), fod tua 27,000 o gartrefi gwag hirdymor yn y sector preifat yn unig yng Nghymru – ac nid yw hynny'n cynnwys adeiladau dibreswyl eraill. Roedd y cartrefi hynny wedi bod yn wag am fwy na chwe mis. Mae gan Lywodraeth Cymru darged o ddarparu 20,000 o gartrefi fforddiadwy ychwanegol erbyn 2021, ac mae'r targed hwnnw'n rhoi nifer y cartrefi gwag yn ei chyd-destun. Mae hyn yn nifer enfawr o gartrefi gwag, ond mae'r mater yn un cymhleth ac nid yw'n ymddangos bod unrhyw fath o ateb cyflym. Mae Llywodraeth Cymru wedi cydnabod yr her hon, ac wedi gosod targed o ddod â 5,000 o gartrefi gwag yn ôl i feddiannaeth dros gyfnod y Cynulliad presennol, sy'n dod i ben yn 2021.
Effaith eiddo gwag ar gymunedau
Yn ogystal ag edrych yn annymunol, gall eiddo gwag gael effeithiau difrifol hirdymor ar gymunedau. Gallant ddenu ymddygiad gwrthgymdeithasol, o bethau bach fel tipio anghyfreithlon, i broblemau mwy difrifol fel llosgi bwriadol. Gall dirywiad yng nghyflwr eiddo, ac esgeulustod yn ei gylch, effeithio ar gymdogion wrth i gwteri wedi'u blocio orlifo, wrth i deils to gracio ac wrth i'r eiddo chwalu – mae hyn oll â'r potensial o effeithio ar eiddo cyfagos wrth i broblemau fel lleithder a phydredd ledaenu. Mewn rhai achosion, gall eiddo gwag sydd wedi'i esgeuluso ddod yn beryglus iawn yn gyflym wrth i waliau, toeau a phibellau dŵr ddirywio, cracio a chwympo.
Mynd i'r afael â'r broblem
Mae'r heriau o fynd i'r afael ag eiddo gwag yn eang ac amrywiol. Mae awdurdodau lleol yn ysgwyddo llawer o'r cyfrifoldeb am geisio mynd i'r afael â'r problemau hyn, gan fod ganddynt ystod o ddulliau deddfwriaethol a mwy anffurfiol.
Gall awdurdodau lleol gymryd camau gorfodi yn erbyn perchnogion eiddo am amrywiaeth o resymau, gan gynnwys lle mae peryglon i iechyd y cyhoedd (er enghraifft o blâu fermin), lle mae niwsans statudol fel croniadau gwastraff, lle mae adeilad yn beryglus, a lle mae materion perthnasol eraill o safbwynt iechyd a diogelwch. Mae ganddynt hyd yn oed bwerau i brynu, gwerthu neu gymryd rheolaeth ar anheddau gwag. Yn 2014, pasiodd y Cynulliad ddeddf yn rhoi disgresiwn i awdurdodau lleol godi premiwm treth gyngor ar gartrefi gwag hirdymor. Mae'r premiwm hwn, hyd at 100% o gyfradd safonol y dreth gyngor, yn golygu i bob pwrpas y gall perchnogion eiddo gwag hirdymor weld eu bil treth gyngor yn dyblu. Y bwriad oedd y byddai perchnogion yn cael eu sbarduno i weithredu pan fyddent yn cael y bil mwy hwn.
Gyda chyllidebau awdurdodau lleol o dan fwy o bwysau nag erioed, a chyda chymaint o alwadau eraill, a yw'r pwerau cyfreithiol hyn yn ddigonol ac yn effeithiol?
Camau gorfodi ffurfiol yw'r dewis olaf, ac ymyriadau anffurfiol fydd llawer o'r camau y mae awdurdodau lleol yn eu cymryd i fynd i'r afael ag eiddo gwag – fel rhoi cyngor, cymorth ac anogaeth i berchnogion eiddo. Mae'r cynllun Troi Tai'n Gartrefi gan Lywodraeth Cymru, a ddarperir gan awdurdodau lleol, yn cynnig benthyciadau i alluogi perchnogion i adfer eu heiddo. Hefyd, ceir llawer o enghreifftiau o ddefnyddio mentrau lleol ac arfer gorau i fynd i'r afael â'r broblem. Mae hyn yn cynnwys awdurdodau lleol yn rhoi perchnogion eiddo gwag mewn cysylltiad â darpar brynwyr, neu gymorth ariannol yn cael ei ddarparu yn gyfnewid am roi'r eiddo ar gael wedyn am rent fforddiadwy. Mewn sawl ffordd, mae'r atebion ar gyfer mynd i'r afael ag eiddo gwag yr un mor amrywiol â'r rhesymau pam maen nhw'n wag.
Ymchwiliad gan Aelodau'r Cynulliad
Bydd ymchwiliad Pwyllgor Cydraddoldeb, Llywodraeth Leol a Chymunedau y Cynulliad yn ceisio cael darlun llawn o'r broblem yng Nghymru, ac yn ceisio dod o hyd i atebion i rai o'r cwestiynau hyn. Mae'r Pwyllgor wedi cyhoeddi ymgynghoriad ac arolwg ar-lein i'w helpu i gasglu tystiolaeth. Daw'r ymgynghoriad i ben ar 31 Mai a daw'r arolwg i ben ar 19 Mehefin. Gwahoddir unrhyw un sydd â barn ar y mater i gyflwyno tystiolaeth ysgrifenedig i'r ymchwiliad neu ymateb i'r arolwg. Mae disgwyl i sesiynau tystiolaeth llafar gydag ystod o arbenigwyr yn y maes ddechrau ar 3 Gorffennaf ac mae disgwyl i'r Pwyllgor gyhoeddi ei adroddiad a'i argymhellion yn yr hydref.
Ni waeth beth y bydd y Pwyllgor yn ei argymell, mae'n amlwg bod eiddo gwag, yn ogystal â bod yn wastraff o adnodd, hefyd yn bla sylweddol ar gymunedau. Mae mynd i'r afael â'r broblem yn gyfle i gynyddu'r cyflenwad tai ac adfywio cymunedau fel ei gilydd. Mae'r ymchwiliad yn gyfle i unrhyw un sydd â barn am eiddo gwag ddylanwadu ar adroddiad y Pwyllgor a helpu i lunio polisi yng Nghymru at y dyfodol.
Erthygl gan Jonathan Baxter, Ymchwil y Senedd, Cynulliad Cenedlaethol Cymru
